中國長租公寓市場發展現狀及產業鏈分析

    “長租公寓”，又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產三級市場一個新興的行業，是將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，已單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。現在“長租公寓”這個概念已經慢慢為大家接受。在傳統租賃市場上，租客的租賃時間一般為一年。

    長租公寓，是向特定人群提供長期居住空間和居住服務的產業，顧客以本地工作、生活人口為主。隨著資本的涌入，企業的看好和追逐，國民對生活品質的追求等等因素的發酵，長租公寓登上了歷史的舞臺。新的創意，新的品質，新的社交方式等等開始進入尋常百姓家，開啟了住宿業的變革。

    根據面向的人群，租住的方式，時間，提供的服務和質量等等的不同，將長租公寓按照月租金的多少劃分為不同等級。為便于比較，粗略的將公寓分為服務式公寓（一般月租金高于2倍當地社會平均工資）和青年公寓（一般月租金低于2倍當地社會平均工資）兩大類。其中，青年公寓更加傾向于普通白領甚至藍領，服務式公寓更多的則是高端人群和涉外顧客。

    長租公寓行業主要包含三大主體。一是服務提供商，主要包含裝修家電、維修保潔、生活服務、保險及銀行等。二是公寓運營商，主要是長租公寓企業。三是房產相關者，主要是開發商、業主、房產中介以及租客等。

長租公寓行業產業鏈體系
 

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    從屬性上來說，長租公寓行業的自身屬性（B2C）與傳統二房東（C2C）有明顯的差別。第一，公寓企業有較強的品牌力量，有較高的溢價能力，較好的降低房東和租客的違約率。第二，公寓企業在人才培養、再加工能力、房源維護、供應鏈管理、系統管理上有較深入的理解和管控。第三，優質的公寓企業能有效周轉現金流，并在拿房上更為強烈，而傳統二房東為考慮項目收益，難以突破區域包租的方式，拿房上多考慮高額價差。第四，公寓企業未來能在租客社交，金融合作，本地服務商合作上有較大機會，在產業鏈和供應鏈體系上更加深入。隨著公寓企業的爆發和行業的火熱，越來越多的行業進入者也和二房東之間發生了爭奪房源的激烈競爭，未來隨著資本推動、行業環境改善、供應鏈體系成熟的條件下，公寓企業將逐漸占優。從長遠來看，在產業鏈縱向上，開發商在已有物業服務、產品開發等基礎上有直接進入長租公寓行業的實力和動力。橫向上，目前存在競爭關系的長租公寓企業和房產中介有逐漸整合的趨勢。

    博思數據發布的《2017-2022年中國互聯網+長租公寓行業發展調查研究與投資規劃建議規劃咨詢報告》，國內青年租房的市場規模已達到近8000億元，每年新增的應屆生租房規模達600億元。不過，相對于上億規模的全國租房市場市場，目前集中式公寓在整個租房市場中的占比極小。

    長租公寓行業吸引了雷軍、閻焱、王石以及投資機構，甚至包括連鎖酒店相繼涌入，資本力挺助推行業快速發展。長租公寓有萬億市場規模，人口紅利促成剛性需求,互聯網趨勢下長租公寓更是被推到風口之上。

    發達國家品牌長租公寓產業會超過50%的市場占有率，而我國目前還不到10%，發展空間巨大，行業將保持高速發展。但一線城市和二線城市發展趨勢有所區別，一線城市由于2014-2015年發展超高速發展，企業運營利潤呈現下降趨勢。以上海為例，企業拿房成本上升，而受供給量快速增長的影響，租金上漲速度趨緩，2016年企業發展速度回落。二線城市房源獲取容易，但客戶獲取大于一線城市，長租公寓企業發展速度依然低于一線城市。